نحوه اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی و فاقد سابقه ثبتی

در این مطلب از وکیل سایت قصد داریم به تشریح دو دعوای مهم اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی و اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی بپردازیم. شما می توانید جهت مشاوره با وکیل ملکی با شماره های موجود در وب سایت تماس حاصل فرمایید.

با توجه قانون ثبت اسناد و املاک کشور و لزوم ثبت رسمی املاک و نقل و انتقال آن ها نقل و انتقال املاک ثبت شده بایستی به صورت رسمی باشد و هر گونه معامله به صورت عادی فاقد اعتبار است لکن همچنان املاکی وجود دارد که به صورت رسمی به ثبت نرسیده و این املاک همچنان به صورت قولنامه ای معامله می شود.

اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی

در صورت بروز اختلاف در مالکیت یک ملک بحث اثبات مالکیت مطرح می شود. مالکیت حقی است که به موجب آن اشخاص می‌توانند در حدودی که قانون به آن‌ها اجازه داده ، در مالی تصرف کرده و از تمام منافع آن مال بهره‌مند شوند. یکی از پیچیده‌ترین دعاوی ملکی که در مراجع قضایی شاهد آنیم دعوای اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی می باشد. به جهت رویه‌های متفاوت و در مواردی متعارض محاکم در رسیدگی به این پرونده‌ها و همچنین عدم آشنایی اشخاص و یا حتی در برخی موارد عدم تسلط کافی وکلا و قضات بر قوانین و رویه‌ها، فرآیند رسیدگی به دعاوی اثبات مالکیت ملک طولانی‌ می‌شود و باعث عدم تحقق نتیجه مورد نظر.

مطابق ماده 35 قانون مدنی «تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود» بنابراین اولین نکته در موضوع مالکیت صرف نظر از سند دسترس، تصرف قانونی مالک بر ملک است. بنابراین اگر کسی در مورد ملک مورد تصرف دیگری، ادعای مالکیت کند در صورتی که سند رسمی ندارد اثبات این امر بسیار دشوار خواهد بود. همچنین ماده ۳۷ قانون مدنی، نقل و انتقالات این املاک را مورد بحث قرار داده است:

اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمیتواند برای رد ادعای مالکیت شخص‌ مزبور به تصرف خود استناد کند مگر اینکه ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.

نقل و انتقالات قانونی همان عقد تملیکی مانند بیع است بنابراین، دعوای اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی فقط قابلیت استماع دارد. اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی، به وسیله سند عادی و دیگر ادله قانونی امکان‌پذیر می باشد.

نحوه اثبات مالکیت املاک فاقد سابقه ثبتی

در صورت بروز اختلاف در مورد املاکی که به صورت رسمی ثبت نشده است و لزوم اثبات، لازم است دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه طرح نماید. دادگاه در صورتی که با توجه به دلایل و مستندات خواهان، از جمله تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهادت شهود، مالکیت خواهان را احراز نماید، حکم وی را صادر خواهد کرد. در صورتی که ملک مربوطه فاقد سند رسمی باشد، مالک باید اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت نموده و با استناد به مبایعه نامه یا قولنامه، صدور حکم مبنی بر احراز مالکیت را از دادگاه تقاضا نماید.

اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی

در املاک دارای سابقه ثبتی، باید گفت قانون ، کسی را مالک می داند که سند مالکیت به نام وی باشد. در این صورت، دادگاه ادعای افراد دیگر برای اثبات مالکیت بر چنین ملکی را نخواهد پذیرفت. چرا که اصل بر آن است که ملک مورد نظر بر اساس موازین قانونی قبلاً به ثبت رسیده و دارای مالک قانونی است. بنابراین،این دعوا قابل استماع نیست و قرار رد صادر خواهد شد چرا که برخلاف قانون ثبت بوده و از این حیث قابل استماع و طرح نخواهد بود.

اگر دعوای اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی در محاکم مورد قبول قرار گیرد و دادگاه حکم به مالکیت فرد مدعی دهد در چنین شرایطی با دو نفر مالک مواجه خواهیم شد. از آنجا که این امر از اساس باطل است لذا دادگاهها در مورد ملکی که مالک آن دارای سند رسمی است، دعوای اثبات مالکیت را نمی پذیرند. این امر مستند به ماده 22 قانون ثبت است. این ماده قانونی مقرر می دارد فرد دارای سند مالکیت که قبلاً ملک او در دفتر املاک به ثبت رسیده، مالک واقعی ملک شناخته می شود.پس در مورد اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی نمیتوان دعوایی با این عنوان مطرح نمود بلکه در صورت لزوم باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مطرح گردد.

نتیجه گیری

اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی با اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی قدری متفاوت است بدین نحو که در املاک دارای سابقه ثبتی قانون ثبت حاکم است لکن در املاک فاقد سابقه ثبتی باید به اصول و مقررات قانون مدنی رجوع شود از طرفی عنوان دعوا نیز در صورتی که ملک سابقه ثبت داشته باشد متفاوت خواهد بود.