سرقفلی چیست؟ هر آنچه در مورد سرقفلی مغازه باید بدانید
در این مطلب از وکیل سایت قصد داریم تا به پاسخ این پرسش که سرقفلی چیست بپردازیم و قانون سرقفلی مغازه سال ۱۳۷۶ و آیین نامه آن را مورد بررسی قرار دهیم. شما می توانید جهت مشاوره با وکیل ملکی متخصص در امور اجاره با شماره های موجود در وب سایت تماس حاصل فرمایید.
این حق, حقی است مالی که در خصوص اماکن تجاری(مغازه) قابل تحقق است و بدین صورت به وجود می آید که در ابتدا موجر مبلغی از مستاجر دریافت کرده و در عوض مستاجر نسبت به تمدید اجاره حق اولویت پیدا می کند و البته مبلغ ناچیزی هم از بابت اجاره می پردازد. این مفهوم اگر چه سابق تاریخی و فقهی دارد لکن برای اولین بار به طور صریح در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ از آن نام برده شد و قبل از ان در قانون سال ۱۳۵۶ مفهوم دیگری تحت عنوان حق کسب و پیشه تجارت مطرح شده بود که احکام متفاوتی با سرقفلی داشت, البته عموم هر دو را سرقفلی می نامند که باید توجه داشت تفاوت های بسیاری بین این دو حق وجود دارد.
سرقفلی چیست؟
در واقع وجهی است که مالک ملک از مستاجر در ابتدای عقد اجاره دریافت می کند و در مقابل مبلغ اجاره به مقدار اندک تعیین می گردد همچنین در صورتی که مالک متعهد شده باشد که هر ساله ملک را در پایان مدت اجاره با همان مبلغ و یا با مبلغی مشخص به مستاجر اجاره دهد مستاجر می تواند بابت اسقاط این حق مبلغی تحت عنوان سرقفلی مغازه از مالک یا مستاجر جدید مطالبه نماید. این مفهوم نخستین بار در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ بیان شد. پیش از آن قانون گذار برای مستاجرین املاک تجاری حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه تجارت در نظر گرفته بود. این حق از حیث احکام و آثار با سرقفلی تفاوت های بسیاری دارد. فعالیت تجاری مستاجر در ملک سبب افزایش مشتریان مغازه می گردد و به مرور این مشتریان تبدیل به مشتریان ثابت می شوند که سبب رونق تجاری ملک می شود و همین امر عامل ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر است.
ویژگی های سرقفلی
این حق یک حق مالی و غیر منقول است. بنابراین مانند دیگر حقوق مالی قابل توقیف است و می توان حق مستاجر بدهکار را توقیف نمود. همچنین این حق قابل نقل و انتقال از طریق قرارداد و ارث است. برخلاف حق کسب و پیشه مبلغ سرقفلی مغازه با توافق طرفین تعیین می گردد. باید توجه داشت که انتقال این حق نیازمند تنظیم سند رسمی نیست و صرف قرارداد عادی کفایت می کند.
انواع سرقفلی مغازه
واقعی
چهره واقعی این حق همان است که قانون سال ۱۳۷۶ بیان نموده و در اثر قرارداد اجاره ایجاد می گردد. موجر در ابتدای قرارداد مبلغی را از مستاجر می گیرد و این حق را به وی واگذار می کند و در صورتی که بخواهد مستاجر, ملک را تخلیه کند باید این مبلغ را به وی بپردازد. مستاجر نیز در صورتی که به موجب قرارداد حق انتقال از وی سلب نشده باشد می تواند در ازای دریافت مبلغ, این حق را به مستاجر جدید واگذار کند.
مجازی
معنی مجازی آن, حق کسب و پیشه قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است. سعی و کوشش مستاجر در کسب و کار سبب شهرت تجاری ملک می گردد. بنابراین مالکی که خواهان تخلیه ملک است باید ارزش این کار را به مستاجر بپردازد. این حق از نظر حقوقی سرقفلی نیست و احکام متفاوت دارد لکن عموم آن را سرقفلی می دانند. در این حالت اگر مالک بخواهد که مستاجر ملک را تخلیه کند باید حقوق وی را بپردازد. توجه داشته باشید که سرقفلی واقعی قبل از عقد قرارداد تعیین می شود. اما سرقفلی مجازی که به آن حق کسب و پیشه نیز گفته می شود پس از پرداخت اجاره و تعیین قرارداد به مستاجر داده می شود.
فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟
باید توجه داشت که داشتن حق سرقفلی مغازه به هیچ عنوان از مالک سلب مالکیت نمی کند. این حقی است مربوط به منافع ملک لکن اصل ملک همچنان در مالکیت مالک است و چنین نیست که صاحب سرقفلی مغازه بدون اذن مالک حق هر گونه دخل و تصرفی داشته باشد. کما اینکه مستاجر ملک مسکونی هم صاحب حق است لکن حق هرگونه دخل و تصرف در ملک را ندارد و از مالک هم سلب مالکیت نمی شود.
آیا مالک می تواند سرقفلی را بگیرد؟
مالک میتواند حق سرقفلی را بگیرد لکن مانند هر حقی یا مستاجر باید از آن صرف نظر کند و یا اینکه مالک این حق را از وی به نرخ مورد توافق خریداری نماید. در واقع مالک باید پولی که مستاجر در ابتدای انعقاد عقد به وی داده را بپردازد و یا اینکه مبلغی که مستاجر برای اسقاط حق خود مطالبه می کند به وی بدهد در غیر این صورت مالک نمی تواند حق مستاجر را از وی بگیرد.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
۱) حق کسب و پیشه و تجارت در مورد اجاره هایی است که از ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶ منعقد گردیده و از تاریخ تصویب قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ دیگر به هیچ ملک تجاری حق کسب و پیشه تعلق نمیگرد و تنها مقررات سرقفلی مجری است.
۲) حق کسب و پیشه و تجارت به مرور زمان و در اثر فعالیت تجاری مستاجر و رونق اقتصادی محل کسب ایجاد می گردد در حالی که سرقفلی در ابتدای عقد و در اثر توافق طرفین حاصل می گردد.
۳) مبلغ این حق در قرارداد مشخص است لکن مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت در قرارداد مشخص نیست و باید از طریق ارجاع به کارشناس تعیین گردد.
۴) امکان توقیف سرقفلی و ضمانت از آن وجود دارد در حالی که چنین چیزی در خصوص حق کسب و پیشه و تجارت ممکن نیست.
۵) مستاجر می تواند این حق را به دیگری منتقل کند مگر خلاف آن در عقد تصریح شده باشد لکن در خصوص حق کسب و پیشه و تجارت این امر بر عکس است یعنی غیر قابل انتقال است مگر در صورت تصریح.
۶) انتقال این حق به صورت رسمی و عادی صحیح است لکن در خصوص حق کسب و پیشه و تجارت قانون گذار تنها انتقال رسمی را به رسمیت می شناسد.
